22年11月以来，楼市开启了史诗级的政策支持，一系列密集政策持续为房地产“输血”。从“金融16条”的出台到“三支箭”的加快落地，政策的密集频次，也已经是空前未有的程度。

近期，楼市更是利好不断，利率下调、公积金贷款额度提高、二手房指导价取消以及可“带押过户”......楼市变化有迹可循。

近日，朋友圈又被密集的地产利好刷屏了。

先是住建部领导吹暖风：对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的要合理支持，对于购买三套以上住房的原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

除此以外，央行又放大招：人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

如果把4.1%（LPR-20bp）作为按揭房贷下限，那么意味着更多城市利率将有望进入3字头。降低利率背后可以降低购房者的还款金额，确实属于市场利好。

但有个前提，“环比”、“同比”、“连续3个月”三个条件，缺一不可，事实上这份利好还是有些狭隘。

那么享受利好的城市，包括哪些？

本次调整后，共有41城可受益，分别是太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关、北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、包头、桂林。

滁州暂时不在其中，是不是意味着没有关系了？

并不是，其实放宽利率下限根本不是新鲜事，央行在2022年9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

但当时央行强调这一政策到2022年底，并没有说一直延续，希望用一种稀缺的紧迫感引导大家进场，可惜效果不明显。

9月时符合三个条件的有23个城市，截至目前看通过阶段性放宽利率下限以实现止跌的城市仅有5个—— 分别是昆明、安庆、泉州、泸州、大理。

如今这5个被救活的城市已出现止跌迹象，证明利率阶段性往下砸还是有效果的。就如我们看到的一样，计划于12月停止的阶段性利率下调政策，正式晋升为长效机制。

所以对于开年"首套住房贷款利率政策动态调整机制"的发布，让存在下跌趋势城市内部的购房者之间已然展开心理博弈。

这虽然是利好，但对于整体楼市的边际效果还是有限。

回顾2022年，能发现，虽然救市一直在做，但救得却非常精准。首先是救供给端，总结一下就是先保项目保交楼，后改善房企融资保主体。

房产三支箭的射出，指向从融资端支持房企改善资产负债状况，避免更多相对优质的头部房企因资金问题出险，以实现保交楼和稳定市场预期的目的。

2022年的重点其实都在三四线，都是为托住市场，托住价格。楼市与其他商品不同，价格不能随意降，越降越遏制销售，越降越遏制预期。

所以我们看到无论哪个城市各种限制都可以松动，唯独价格不能松，这是楼市复苏命门，也是有关部门不能放松的倔强。

站在楼市角度下，所有城市都被分成了两个队列，第一种是房价存在大幅下跌风险的，第二种是房价不存在大幅下跌风险的。

不出意外后者今年将依然缺乏存在感，不是政策暖风关注的焦点。前者才是今年重点保护对象，不惜一切代价托市，而利率动态调整机制也仅是今年的第一炮而已。

不知不觉间，房价保卫战已经打响了。